La Ley de Propiedad Horizontal regula las relaciones entre los copropietarios de una finca o edificio.

Se trata de una norma de vital importancia para las personas con discapacidad, ya que regula la posibilidad y el derecho a modificar y hacer obras en un edificio para adaptar las diversas instalaciones al acceso de todos sus inquilinos. La Ley 49/60 es del año 1960, pero desde entonces ha sufrido cinco modificaciones y una reforma en 1999. 


¿La Comunidad de vecinos a qué está obligada?

Estará obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior. Es decir, según la última reforma si el importe total no excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes estarán obligados a abonarlas. Este último punto es probablemente uno de los más problemáticos ya que lograr que el coste de la obra sea tan reducido suele ser en la mayoría de los casos algo casi imposible.


¿Qué implica el cumplimiento de esa norma?

Según la legislación “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse por vía administrativa.


¿De qué manera protege a las personas con discapacidad?

En la mayoría de los casos es difícil llegar a un acuerdo entre todos los vecinos, ya que no siempre existe un espíritu solidario y el deseo por lograr la igualdad en lo que a calidad de vida se refiere. Por eso, en caso de discrepancia entre unos y otros sobre la naturaleza de las obras que se desean y deben realizar para lograr hacer accesible las instalaciones del edificio y de la finca, en principio, y según la Ley, la junta de propietarios resolverá lo que proceda. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.


¿Y si la Comunidad no quiere hacer la obra?

Entonces sería necesario acudir ante el juez para que les obligue. Sin embargo, aunque lo normal es que se gane, es un proceso que lleva su tiempo y resulta caro. Por eso, la medida más rápida y efectiva es denunciarlo ante el Servicio de Urbanismo Municipal de la localidad donde se resida, al igual que ante la Consejería de Urbanismo de la Comunidad Autónoma. Así, a través de la vía administrativa, que podría llegar a la imposición de sanciones, se podría “motivar” a la comunidad.


¿Es necesario contar con un grado determinado de discapacidad?

Al respecto, ni la citada Ley de Propiedad Horizontal ni en la normativa autonómica se establece en principio la necesidad de una determinada discapacidad para poder instalar este tipo de elementos y realizar obras para hacer más accesible los edificios. Es decir, estos pueden ser instalados por la mera conveniencia o comodidad para los propietarios de un inmueble. Ahora bien, en caso de falta de acuerdo entre los miembros de una comunidad, un hecho por desgracia muy frecuente entre vecinos y, de cara a la utilización de los recursos legales previstos y citados, en casos de discapacidad, se considera que valdría únicamente con tener una discapacidad declarada de al menos el 33%. De hecho, es uno de los requisitos que se exigen para solicitar las ayudas y subvenciones administrativas para realizar las obras precisas.


¿Para qué tipo de reformas y obras se pueden solicitar ayudas?

En los edificios se conceden ayudas para la cimentación y estructura, fachadas, cubiertas, renovación y adaptación a normativa, ascensores, electricidad, gas, calefacción, fontanería, portales, escaleras y ascensores; es decir, las obras de adecuación del edificio a personas con discapacidad. Para las viviendas se suelen conceder ayudas destinadas a las modificaciones en la distribución interior, sustitución de revestimientos y acabados. También se pueden solicitar para las obras de carpintería interior y exterior, las instalaciones de electricidad, calefacción, fontanería, etc.


¿Qué tipo de ayudas existen?

Las ayudas económicas varían en función de los ingresos familiares de cada solicitante, la superficie de las viviendas y el tipo de obra de rehabilitación proyectada. Esto quiere decir que las ayudas pueden ser subvenciones a fondo perdido o préstamos a bajo interés. En el primer caso, la subvención será un 25% del presupuesto total de la obra, como máximo de 2.540 euros por solicitante y 3.540 euros si el solicitante es mayor de 65 años. En el caso de los préstamos serán al 3.14 % de interés y el importe será igual al coste de la obra siempre que no supere el máximo protegible.


¿Quiénes pueden optar a estas ayudas?

Pueden acceder a estas ayudas los propietarios de edificios y viviendas que necesiten ser rehabilitados. Deberán solicitar la oportuna Licencia Municipal de Obras y reunir los siguientes requisitos:

  • Que los edificios y viviendas tengan mas de 15 años de antigüedad, excepto adaptación a normativas técnicas y a personas con discapacidad.
  • Que el destino de las viviendas sea residencia habitual y permanente.
  • Que las obras no se hayan iniciado, salvo urgencia justificada.
  • Que los Ingresos familiares ponderados no superen en 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) para solicitar la subvención, y en el caso de solicitud de préstamo que sean inferiores a 6,5 veces el IPREM.


Si hay acuerdo de la Comunidad para realizar la obra ¿qué procedimiento hay que seguir?

Debe realizarse un proyecto de obra, firmado por un arquitecto o arquitecto Técnico. Con ello, los servicios competentes del Ayuntamiento concederán, o no, la licencia de obra. Es decir, la licencia de obra es posterior al acuerdo adoptado por la comunidad. De esta manera, los propietarios que se oponen no podrían hacer nada y deberán soportar las obras, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.


Si la Comunidad de vecinos no puede afrontar ese gasto ¿qué puede hacer?

Cuando los vecinos no puedan pagar las obras tienen la posibilidad de pedir una ayuda a la Administración. Es más, cada año se convocan ayudas individuales para personas con discapacidad, dependientes de la Consejería de Familia y Asuntos Sociales, y existe una específica para la adaptación de la vivienda. Este tipo de ayudas se suelen solicitar en la Oficina Comarcal de Rehabilitación de Edificios (OCRE) correspondiente. Se trata de una entidad dependiente de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad de Madrid que proporciona información, asesora y tramita las solicitudes de ayuda y las calificaciones de edificios y viviendas que se rehabilitan dentro de su ámbito geográfico y de acuerdo con los Planes de Vivienda vigentes.